Il n’est pas toujours aisé de fixer la valeur locative d’un bien. Il faut trouver le loyer juste à payer chaque mois, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. De cette estimation du bien immobilier dépendront la bonne rentabilité du bien et une facilité dans la recherche de locataires !
Propriétaire-bailleur : éviter un logement sous-évalué
Le fait de trouver un montant d’estimation d’un appartement qui soit juste au moment de la mise en location du bien, vous permettra de trouver rapidement un locataire et d’éviter ainsi la vacance locative. Afin d’évaluer le loyer mensuel à payer, vous devez prendre en considération les mêmes critères qu’une agence immobilière :
- l’emplacement géographique du bien : En fonction de la situation et des commodités à proximité, le prix au mètre carré n’est pas le même ;
- la surface habitable ;
- les prestations internes : nombre de pièces, location meublée ou non ;
- le niveau de performance énergétique.
Estimation loyer : comparer l’offre et la demande
Le fait de comparer les loyers des autres biens immobiliers vous permettra de vous faire une idée sur le loyer maximum à mettre en avant. Vous devez garder un œil sur les prix du marché et sur l’indice de référence locatif. Certaines communes appliquant l’encadrement des loyers. Vous devez vous baser sur cette estimation loyer pour rédiger votre contrat de location. A l’appui, vous pouvez également calculer le loyer mensuel en utilisant un simulateur. Cela vous permettra de ne pas excéder la valeur idéale.
Calculer la rentabilité brute
Le rendement locatif
Une fois que vous avez une idée précise du montant du loyer à appliquer dans le bail, vous pouvez déterminer le rendement locatif. De cela, vous établirez un nouveau loyer plus juste prenant en compte les critères ci-dessus.
La place du prêt immobilier
Le rendement locatif est important si vous avez souscrit à un prêt immobilier. L’objectif étant que la valeur du loyer se rapproche le plus de ce que vous devez payer mensuellement pour rembourser le crédit. Plus le loyer se rapproche des dépenses annuelles, plus l’investissement est intéressant. Pour ce faire, vous devez évaluer la valeur annuelle des loyers, et le diviser par le prix du logement. Vous multiplierez le résultat par 100.
La loi Pinel et les plafonds de loyers en fonction des zones
Il n’est pas possible de calculer le loyer de référence sans se baser sur la loi Pinel. Elle va fixer les plafonds de loyer dans des emplacements géographiques précis. Connaitre ces plafonds est essentiel. Ils sont fixés en euros et par m2 hors taxes. On distingue :
- la zone A bis : Paris et les communes aux alentours, avec un prix de 1.72 euro le mètre carré ;
- la zone A comprenant l’Ile-de-France, la zone PACA, avec 12.42 euros le mètre carré ;
- la zone B1 avec la Corse, les îles françaises et les agglomérations de plus de 250 000 personnes ;
- la zone B2, avec un loyer sis entre 8 et 9 euros le mètre carré.
