Tout investissement immobilier implique une participation financière considérable. Pour cette raison, bon nombre de personnes hésitent à se lancer dans ce type de projet. Cependant, notez qu’un appartement destiné à un investissement locatif est une source de revenus sûre, garante de votre patrimoine. Afin d’optimiser la rentabilité locative du bien immobilier, il est important de prendre en compte plusieurs éléments.
Faites une simulation de votre investissement locatif
Vous êtes sûr de prendre la bonne décision en passant par un simulateur d’investissement locatif. Cet outil pratique, gratuit et puissant sert notamment à calculer le rendement net de l’investissement en incluant les impôts. Cependant, faites attention, car une très bonne rentabilité locative nette de charges risque de cacher un risque fort ou un projet complexe. Les petites surfaces sont donc plus rentables. Dans ce contexte, renseignez-vous sur l’investissement locatif et utilisez donc un simulateur pour calculer la rentabilité de votre projet.
Vous devez passer par trois phases pour réaliser une simulation d’un investissement locatif. Tout d’abord, vous devez évaluer le montant de votre prêt. Une fois que vous avez défini votre budget, il est possible de connaître votre capacité d’investissement.
Ensuite, vous avez besoin de calculer vos mensualités. Cette démarche sert à visualiser votre prêt et son impact sur une durée déterminée. La valeur des mensualités est également nécessaire afin d’étudier votre capacité à tout rembourser (assurance, montant du crédit, etc.).
Enfin, il est nécessaire de calculer le rendement locatif. Ce dernier facilite la comparaison entre divers projets et les choix à faire. Lorsque vous avez une connaissance approfondie sur le rendement possible, il est possible de déterminer à l’avance les éventuelles situations qui peuvent survenir, sur la durée.
Notez également que grâce au simulateur, vous pouvez connaître l’évolution de la rentabilité de votre bien au fur et à mesure que le temps passe. Grâce à lui, il est aussi possible de mettre en évidence l’effet de levier d’un achat à crédit. En l’occurrence, ce dispositif n’inclut pas la réduction d’impôt en cas d’achat en loi Pinel. Cependant, il est fort probable qu’il contribue à améliorer le rendement.
Calculez votre capacité d’investissement
Avant de vous accorder un financement, votre banquier doit mesurer votre capacité d’emprunt. Il doit également évaluer vos marges de manœuvre financière, votre niveau de revenus, votre épargne et le montant de votre apport personnel. Il doit également tenir compte de votre âge, de votre situation professionnelle et de la manière dont vous gérez vos comptes.
Sur la base de ces éléments, en tant que demandeur, vous pouvez fixer un budget tandis que le prêteur détermine la pertinence et la faisabilité du projet. Dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers perçus peuvent constituer des revenus complémentaires à intégrer dans la simulation d’emprunt. Ce montant peut servir à garantir la solvabilité et à estimer la rentabilité de l’affaire immobilière. N’oubliez pas que cela s’applique à condition que le bien ne subisse pas de longues périodes de vacance locative.
Défiscalisez avant de rentabiliser
Au lieu de se concentrer sur la valeur du bien et les bénéfices issus de sa revente à l’avenir, il est préférable de se projeter à la plus brève échéance. Il est également plus judicieux d’actionner un levier de défiscalisation. Ce dernier doit être apte à couvrir une partie des charges de remboursement de votre prêt immobilier, en plus des loyers à percevoir.
À cet effet, le dispositif Pinel dont le champ d’application se limite aux villes dites en tension depuis 2018 connaît des réductions d’impôt. Ces rabais peuvent être de 12 %, de 18 % ou de 21 % selon la durée de mise en location du bien. En revanche, le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers et de ressources pour permettre aux ménages modestes de bénéficier du logement.
Il existe également d’autres outils d’incitation tels que Censi-Bouvard et Malraux. Le premier accorde des déductions sur une durée de neuf ans pour les immeubles neufs ainsi que les biens loués en meublés. Ces biens doivent se trouver au sein des services sous statuts Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Quant au second, il concerne certains biens anciens à réhabiliter.
Privilégiez les locations meublées
Cette option vous permet d’éviter les vacances locatives et même d’envisager de louer plus cher qu’une location vide. Notez aussi que vous pouvez choisir le régime LMNP et bénéficier de réductions fiscales.
Cependant, il est important de noter qu’une chaise ou une table ne suffisent pas à définir un bien meublé. En effet, le locataire doit pouvoir s’installer directement, sans avoir à ajouter quoi que ce soit.
Si vous désirez bénéficier du statut LMNP, notez que les revenus perçus par le biais de la location sont imposés dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous êtes loueur d’un bien meublé non professionnel lorsque vos recettes locatives sont moins de 23 000 euros par an. C’est également le cas si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Notez que vous pouvez choisir entre le régime micro BIC et le régime réel du statut LMNP.
Faites des travaux et rénovez votre parc immobilier
La réalisation de travaux de rénovation donne un effet « coup de cœur » aux locataires. Vous pouvez également bénéficier d’un retour sur investissement important. Votre bien se loue plus vite et le loyer peut éventuellement augmenter. Les vacances locatives deviennent ainsi plus rares, ce qui implique une rentabilité à long terme.
Les frais de travaux seront déductibles si ces derniers sont effectués dans un logement vacant et à condition de louer votre bien tout de suite après les travaux. Le déficit foncier peut donc entraîner une réduction fiscale.
Revoyez vos cotisations d’assurance
Chaque année, n’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs assureurs différents. La première est souvent la plus chère. Elle constitue souvent l’assurance de votre prêt. Vous pouvez être sujet à des écarts allant du simple au double.
Notez que vous pouvez changer d’assureur dès la première année d’exécution de votre contrat d’assurance. Il est également possible de changer d’assurance à tout moment pour un contrat avec des garanties équivalentes. Vous pouvez aussi suivre les évolutions tarifaires de votre assurance et de la concurrence dans le but d’optimiser cette charge. D’ailleurs, cela se fait sans avoir à renégocier le prêt.
Notez que l’autre assurance que vous pouvez optimiser est l’assurance propriétaire non-occupant. Elle ne représente pas une charge importante, mais il est toujours nécessaire de réaliser un comparatif annuel.
